ОЦЕНКА земельных участков

Просмотров: 205

Земельным участком определяется часть поверхности земли, имеющая определенные границы и стоящая на государственном кадастровом учете с присвоением кадастрового номера. Только в этом случае земельный участок может являться объектом оценки и участвовать в гражданском обороте.

Земельные участки подразделяются на застроенные и незастроенные. Также нужно обратить внимание на то, что стоимость земельных участков напрямую зависит от категории земли. Существует семь категорий. Земли населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленности, особо охраняемые, лесного фонда, рекреация и землезапасы. Стоимость земельных участков также будет зависеть от вида разрешенного использования, то есть под размещение какого объекта этот конкретный земельный участок отведен.

Юридически можно использовать его под конкретное назначение – то есть какой объект будет на нем расположен - жилой объект, коммерческий объект, либо это производственно-складское назначение, либо это склад – все, что угодно. Автозаправочная станция, гостиница, торговый центр, многоквартирное жилое здание – все эти объекты могут размещаться на землях населенных пунктов, но цена такой земли будет кратно отличаться. Здесь нужно понимать, что земля для размещения многоэтажного жилого дома будет стоить выше, нежели для размещения складского помещения, или того же самого жилого дома, но индивидуального строения.

Оценка земельных участков производится с учетом всех значимых ценообразующих факторов, таких, как форма земельного участка, рельеф, местоположение, удобство подъезда, подхода, удаленность от остановок общественного транспорта, социальных объектов – больниц, детских садов. Для определенных регионов Российской Федерации учитывается также удаление от морского побережья, расстояние от объектов, напротив, с вредными экологическими факторами.

Оценка зависит от развитости инфраструктуры, окраина или центр жилого массива, а для земельных участков производственно-складского назначения важным фактором является наличие или отсутствие железнодорожных путей, местоположение относительно основных автомобильных магистралей. Не менее значимым для оценки стоимости является фактор обеспеченности земельного участка инженерными коммуникациями, такими, как электроснабжение, канализация, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, линии связи.

Оценка земельных участков производится в основном исходя из сравнительного анализа цен на аналогичные объекты, то есть сравнительным подходом, как правило, для незастроенных земельных участков. Для застроенных участков могут применяться другие модифицированные методы оценки, такие, как метод распределения, метод предполагаемого использования и другие методы. Применение тех или иных методов в оценке земельных участков, корректность применения зависит также от многих факторов и принимается оценщиком самостоятельно.